El pasado15 de abril de 2016 se publicó en el Boletín Oficial de la Comunidad de Madrid, número 89, la Ley 1/2016, de 29 de marzo, por la que se deroga la Ley de Viviendas Rurales Sostenibles de la Comunidad de Madrid, la cual es vigente desde el mismo día de su publicación.
La Ley 5/2012, de 20 de diciembre, de Viviendas Rurales Sostenibles, objeto de derogación, regulaba el régimen de las viviendas rurales sostenibles en la Comunidad de Madrid, reconociendo el derecho de los propietarios de las unidades que reunían los requisitos establecidos en la propia Ley a edificar una vivienda unifamiliar aislada en todo suelo con protección sectorial, cuando su régimen jurídico no prohibía el uso residencial.
Incluso se regulaba que esta norma tenía carácter especial y prevalecía sobre cualquier normativa o planeamiento que incidiera sobre el mismo ámbito material.
A modo de ejemplo, a través de la Ley 5/2012 se podían regularizar viviendas de 900 metros cuadrados por cada 6 hectáreas de terreno incluso en suelo rural, no urbanizable y sujeto a especial protección. Todo esto mediante licencias municipales y con un “procedimiento de mínimos” que más adelante se detalla, estableciendo un régimen de silencio positivo.
Con lo cual, como no podía ser de otra manera, esta Ley de 2012 ha sido criticada por distintos actores, entre ellos, numerosas asociaciones y colectivos de urbanistas, arquitectos, ecologistas, así como de partidos políticos, recogiendo dicha crítica el propio preámbulo de la norma derogatoria cuando afirma que “esta Ley es una forma de eludir cualquier control sobre los valores paisajísticos, naturales y ecológicos que tienen numerosos enclaves de nuestra Comunidad, agrediendo de manera directa hábitats, flora y fauna patrimonio de todos. Los montes de Boadilla, Majadahonda y Pozuelo son algunos de los enclaves naturales que se ven amenazados por esta Ley”.
Por dichos motivos, el citado preámbulo de la Ley 1/2016 reconoce la norma como la Ley VIRUS.
Asimismo, otro aspecto a destacar de la reciente Ley 1/2016 es su disposición transitoria única, a través de la cual se regula que quedan paralizadas las licencias que, al amparo de la Ley 5/2012, de 20 de diciembre, de Viviendas Rurales Sostenibles, estén presentadas y en tramitación.
Para comprender mejor el contenido de la norma derogada, seguidamente se repasa su contenido.
Tal como regulaba el artículo 1 de la Ley, esta permitía la implantación del nuevo uso para viviendas rurales sostenibles en todo suelo no sujeto a protección sectorial, y también en suelos de protección sectorial cuando su régimen jurídico no prohibiera el uso residencial de forma expresa. Además de ello, dicha norma tenía carácter especial y prevalecía sobre cualquier normativa o planeamiento que incidiera sobre el mismo ámbito material.
Con lo cual, con dicha previsión, esta ley de 2012 podía incumplir, legítimamente y bajo el paraguas de una norma con rango de ley, cualquier protección especial (fuera ambiental, paisajística, faunística, de dominio público o de cualquier otra naturaleza) establecida por la legislación o planes urbanísticos o sectoriales.
Por otro lado, en el artículo 2 de la norma se definía el concepto de vivienda rural sostenible, entendiendo como tal la edificación unifamiliar aislada destinada a residencia de su titular edificada bajo los límites y requisitos establecidos en el anexo de la Ley, entre estos:
A) Superficie mínima de la unidad: 6 hectáreas.
B) Clases de suelo en que se podrán autorizar viviendas rurales sostenibles:
- Suelo urbanizable no sectorizado.
- Suelo no urbanizable no sujeto a protección sectorial.
- En suelo con protección sectorial solo estará permitida su implantación cuando su régimen jurídico no prohíba el uso residencial.
C) Distancia mínima con cualquier otra construcción: 250 metros.
D) Edificación de una planta, sin modificar la rasante natural, con el menor impacto visual posible.
E) La altura máxima de la edificación a alero: 3,5 metros.
F) Superficie máxima de ocupación: 1,5 por 100 de la unidad.
G) Retranqueos a linderos: 15 metros.
H) Deberán utilizar materiales que produzcan el menor impacto y que favorezcan la integración en el entorno inmediato y en el paisaje.
I) Las características tipológicas y estéticas serán las adecuadas a la ubicación y a su integración en el entorno. Se consideran expresamente incluidas entre las viviendas rurales sostenibles las prefabricadas de madera y otros materiales naturales.
J) Se evitará la limitación del campo visual y la ruptura o desfiguración del paisaje.
Otra característica de la norma era que las Administraciones Públicas no estaban obligadas a realizar inversión alguna relacionada con el suministro de agua, energía eléctrica, gas, telefonía, recogida de basuras, transporte, accesos, equipamientos dotacionales, ni infraestructuras de ningún tipo y, en general, prestaciones de servicios propios del medio urbano. Al menos, en este punto, la norma tenía un mínimo de responsabilidad y de sentido común.
Por otro lado, solamente se requería una licencia municipal para la construcción de la vivienda rural sostenible, y reconocía, en el artículo 4, a los propietarios de las unidades que reuniesen los requisitos establecidos en la Ley el derecho a edificar en cada una de ellas una vivienda rural sostenible unifamiliar aislada.
En cuanto al procedimiento, regulado en los artículos 6 y 7 de la Ley derogada, se establecía que para tramitar la licencia municipal se debía presentar, solamente, una solicitud acompañada de la identificación de la persona física o jurídica propietaria de la parcela, el proyecto firmado por técnico competente así como un documento acreditativo, también firmado por técnico competente, de no afección significativa del proyecto a los valores ambientales del entorno.
Seguidamente, en el artículo 7 disponía que presentada la solicitud ante el Ayuntamiento, éste la tramitaría y en caso de no existir impedimento concedería la licencia. Añadía que transcurridos tres meses desde la presentación de la solicitud de licencias sin notificación de requerimiento o resolución municipal, o un mes desde el cumplimiento del requerimiento de subsanación de deficiencias o mejora de la solicitud que hubiera podido ser formulada, se entendería otorgada la licencia por silencio positivo en los términos del correspondiente proyecto de obras de edificación.
Pues bien, sobre los artículos mencionados, el Pleno del Tribunal Constitucional, por Providencia de 23 de abril de 2013, acordó admitir a trámite el recurso de inconstitucionalidad número 1883-2013, contra los artículos 1, 2, 4, 5 y 7 de la Ley de la Comunidad de Madrid 5/2012, de 20 de diciembre, de Viviendas Rurales Sostenibles («B.O.E.» 13 mayo). Con lo cual, desde el año 2013 que se cuestiona la legalidad de dichos preceptos.
Acabando, la disposición adicional primera de la Ley de 2012 regulaba la emisión de informes por la Administración de la Comunidad de Madrid, determinando que todos los informes exigidos por esta Ley que tuvieran que ser evacuados por la Comunidad de Madrid debían de emitirse en el plazo máximo de un mes desde la recepción de la solicitud. Y que transcurrido dicho plazo, la falta de emisión del informe no impediría la continuación del procedimiento.
Por todo ello, la presente norma 1/2016 es una buena notícia para el ordenamiento jurídico y la sociedad civil, además de adecuarse al principio de desarrollo territorial y urbano sostenible, regulado en el artículo 3 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (en adelante,TRLSRU), por el cual, entre otros aspectos, se establece que:
1. Las políticas públicas relativas a la regulación, ordenación, ocupación, transformación y uso del suelo deben propiciar el uso racional de los recursos naturales armonizando los requerimientos de la economía, el empleo, la cohesión social, la igualdad de trato y de oportunidades, la salud y la seguridad de las personas y la protección del medio ambiente, contribuyendo en particular a:
a) La eficacia de las medidas de conservación y mejora de la naturaleza, la flora y la fauna y de la protección del patrimonio cultural y del paisaje.
b) La protección, adecuada a su carácter, del medio rural y la preservación de los valores del suelo innecesario o inidóneo para atender las necesidades de transformación urbanística.
Como también respecto a la definición de la Ordenación del territorio y ordenación urbanística, prevista en el artículo 4 del RDL 7/2015, entendiendo que: “son funciones públicas no susceptibles de transacción que organizan y definen el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el interés general, determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo conforme al destino de éste”.
O bien a los principios rectores y fines de la ordenación urbanística, regulados en el artículo 3 de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, el cual establece que son principios rectores de la ordenación urbanística los previstos en el artículo 45, 46 y 47 de la CE, así como el de subordinación al interés general de toda la riqueza, cualquiera que sea su forma y titularidad, garantizando la utilización sostenible del territorio y la cohesión social.
Dicho artículo añade que son fines de la ordenación urbanística, entre otros:
– El uso racional del recurso natural del suelo de acuerdo con las necesidades colectivas, públicas y privadas, presentes y futuras previsibles, y en el marco de la ordenación del territorio.
– La configuración y organización espaciales de la vida individual y social de modo que proporcione a ésta, en condiciones de desarrollo sostenible, el medio ambiente urbano y rural más adecuado para su desenvolvimiento conforme al orden de derechos, intereses, valores y bienes jurídicos reconocidos y protegidos por la Constitución.
– La preservación de las características de los espacios naturales protegidos y del suelo excluido del proceso de urbanización.
Por todo ello, tal como se contempla en el preámbulo de la Ley 1/2016:
“En ningún caso los poderes públicos deben permitir que zonas para disfrute de todos los ciudadanos sean valladas, que se impida el paso en zonas de dominio y uso público y se prohíba el acceso a veredas y arroyos. Que si se otorgan protecciones especiales a los suelos es para garantizar que quedan fuera de la presión inmobiliaria de unos pocos, y que las leyes “ad hoc” perjudican a la mayoría”.
En el preámbulo se recoge también que el valioso patrimonio natural de la Comunidad de Madrid no puede ser destruido mediante la antropización de sus suelos rurales, con vulneración de los principios de desarrollo sostenible y de precaución, que exigen que se minimicen los impactos de la expansión urbana.
Finalmente se afirma que “la Ley 5/2012, lejos de suponer un impulso a la actividad económica, lo que provoca es la urbanización dispersa y desordenada de nuestros espacios naturales, con los inconvenientes asociados, que en palabras de la Unión Europea son el impacto ambiental, la segregación social y la ineficiencia económica, por los elevados costes energéticos, de construcción y mantenimiento. A ellos se unen en este caso los que provienen de una concepción elitista de nuestro territorio, profundizando así́ una brecha social que solo puede generar desigualdad”.
Así pues, tras casi 4 años de vigencia de dicha norma,finalmente se ha impuesto el sentido común y se ha dado cumplimiento al principio de desarrollo territorial y urbano sostenible, así como a los principios rectores y fines de la ordenación urbanística, como también a múltiple legislación ambiental y sectorial de aplicación.
