El Proyecto de Ley de Urbanismo y Suelo de la Comunidad de Madrid invoca el principio de contención en el desarrollo urbanístico y busca instaurar un modelo urbano sostenible, poniendo el acento en la ciudad edificada.
El pasado 20 de abril de 2017 se publicó en el Boletín Oficial de la Asamblea de Madrid el Proyecto de Ley de Urbanismo y Suelo de la Comunidad de Madrid.
Tal como se menciona en el preámbulo de la norma, no se trata de una mera reforma parcial de la Ley 9/2001, de 17 de julio, del Suelo de la Comunidad de Madrid, sino que se pretende su derogación y sustitución por un texto elaborado ex novo.
Entre las diversas causas de la oportunidad del proyecto de Ley está su adecuación a las normas promulgadas por el legislador estatal a nivel básico, tras la Ley 9/2001, las cuales inciden directamente sobre el urbanismo. Entre estas normas cabe destacar el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana (TRLS), que ha dotado de unidad normativa a la legislación del suelo y a las nuevas previsiones sobre regeneración, rehabilitación y renovación urbana a raíz de la Ley 8/2013, de 26 de junio; así como la Ley 21/2013, de 9 de diciembre, de Evaluación Ambiental, que unifica en una norma el régimen jurídico de la evaluación de planes, programas y proyectos. También la Ley 19/2013, de 9 de diciembre, de Transparencia, Acceso a la Información Pública y Buen Gobierno, la Ley 39/2015, de 1 de octubre, del Procedimiento Administrativo Común de las Administraciones Públicas, y la Ley 40/2015, de 1 de octubre, de Régimen Jurídico del Sector Público .
Asimismo, la norma se conforma de nueve títulos, con un total de 279 artículos, además de sus disposiciones adicionales, transitorias, derogatorias y finales.
En términos generales, el Título preliminar, relativo a las disposiciones generales, regula el objeto y contenido de la Ley, sus fines y principios rectores, la titularidad de la competencia urbanística y los derechos de los ciudadanos.
El Título I, dedicado a la información urbanística y participación ciudadana, establece las reglas relativas a la información urbanística y al derecho a la participación ciudadana en la actividad urbanística de la Comunidad de Madrid, dando respuesta a los principios de la Ley 19/2013, de transparencia, acceso a la información pública y buen gobierno, así como a la referente a los procedimientos administrativos.
El Título II es de vital importancia ya que regula el régimen urbanístico del suelo y del subsuelo e introduce varias novedades respecto la regulación vigente.
Entre éstas, cabe destacar la nueva regulación del suelo urbanizable, la cual implica un cambio de concepción respecto a la actual Ley 9/2001. Tal como se recoge en el presente texto normativo, esta Ley defiende claramente el principio de contención en el desarrollo urbanístico y pretende instaurar un modelo urbano sostenible. Conceptos auspiciados ya en la Ley de las 3R de 2013, el posterior y vigente RDL 7/2015, y a nivel internacional en la Nueva Agenda Urbana de Naciones Unidas de octubre de 2016. Pues bien, la norma, para lograr dicho fin prevé lo siguiente:
- Suprimir la categoría de suelo urbanizable no sectorizado y limitar las facultades del planificador para poder otorgar a un suelo la clasificación de urbanizable. Con lo cual esta clase de suelo deja de ser una categoría residual y se aproxima al ámbito de las potestades regladas. De esta manera, solamente podrá clasificarse de urbanizable aquél terreno que cumpla simultáneamente dos requisitos:
- que su desarrollo quede justificado en necesidades reales y
- que sea colindante a un núcleo urbano (con alguna excepción).
- Imponer la contención de los crecimientos residenciales exigiendo que el número de nuevas viviendas que se prevean esté justificado en necesidades reales y en una demanda cierta y siempre teniendo presente la capacidad de las infraestructuras, dotaciones y la sostenibilidad ambiental.
De la misma manera, cabe destacar también la regulación de la categoría del suelo no urbanizable común, pasando a este tipo de suelo todo aquél que no haya sido clasificado de urbano o urbanizable, recuperando con ello el suelo no urbanizable el carácter residual que tuvo en legislaciones anteriores a la Ley 9/2001.
Otra novedad relacionada con esta nueva concepción de urbanismo es la referente al nuevo régimen del suelo urbano consolidado, derivado de la Ley de las 3R en el que se implantan las actuaciones de dotación. Tal como se menciona en el preámbulo de la norma, el elemento clave de estas actuaciones es que resulte preciso incrementar dotaciones públicas de un ámbito espacial del suelo urbano consolidado, no pudiendo identificarse con el hecho de que exista un incremento de edificabilidad, de densidad o de cambio de uso.
En otro orden de cosas, se regula por primera vez el régimen jurídico del subsuelo, con el fin de poder tener aprovechamiento lucrativo para determinados usos y constituir complejos inmobiliarios o que se pueda llevar a cabo una división horizontal entre el suelo y el subsuelo.
Asimismo, no es menos importante indicar que el Proyecto introduce una regulación específica para los asentamientos no regularizados existentes en el suelo no urbanizable de determinados Municipios de la Comunidad de Madrid. Problemática, que como ya es sabido, se reitera en varias comunidades autónomas de nuestro territorio y que es de una compleja gestión y resolución a nivel social, urbanístico, político, ambiental y económico.
Pues bien, la Comunidad de Madrid ha regulado esta situación con el fin de eliminar la incertidumbre en que se encuentran multitud de edificaciones que, estando construidas desde hace más de 30 años, se encuentran en situación de fuera de ordenación, sin que admitan actuaciones de restablecimiento de la legalidad urbanística.
Tal como se menciona en el preámbulo de la norma, siendo una realidad preexistente que ya no se puede evitar, es necesario darles un tratamiento que además de mejorar la calidad de vida de quienes residen allí, mejore el medio ambiente y resuelva la dotación de servicios básicos. Eso sí, se dispone que esta posibilidad solo se admitirá en aquellas parcelaciones y construcciones que sean viables desde un punto de vista ambiental y asumiendo sus titulares las cargas urbanísticas que correspondan.
En otro orden de cosas, el Título III hace referencia al planeamiento urbanístico. Como novedad cabe destacar la diferenciación que se introduce entre Plan General Ordinario, obligatorio para los Municipios de más de 5.000 habitantes, y el Plan General Simplificado, para los municipios de menos de 5.000 habitantes y hasta 6 millones de euros de presupuesto. Todo ello con el fin de flexibilizar y simplificar la compleja tarea planificadora para los municipios que por su población o por sus específicas condiciones no requieran de un desarrollo urbanístico complejo. También es relevante la figura de los planes especiales, los cuales ven ampliado su objeto.
En cuanto a la tramitación del planeamiento, se integra el procedimiento de evaluación ambiental estratégica derivado de la Ley estatal 21/2013, de 9 de diciembre, con la tramitación urbanística.
El Título IV relativo a las actuaciones sobre el medio urbano, de la misma manera que ya se introdujo en la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, conocida como la Ley de las 3R tiene como propósito potenciar las “nuevas formas” de urbanismo o de utilización del suelo. Su objetivo se centra en atender a la ciudad edificada, potenciar la ciudad existente a través de la rehabilitación edificatoria, la regeneración y la renovación urbana.
El proyecto establece que dichas actuaciones sobre el medio urbano deben plantearse de forma preferente sobre los espacios urbanos que sufran procesos de abandono, obsolescencia o degradación del tejido urbano, de sus infraestructuras o del patrimonio edificado, o donde un porcentaje mayoritario de la población residente se encuentre en riesgo de exclusión por cualquier factor de vulnerabilidad social.
Al respecto, se destacan los programas públicos de actuación sobre el medio urbano, los cuales solamente requerirán de la aprobación de planes especiales para llevar a cabo las actuaciones de rehabilitación, regeneración y renovaciones urbanas previstos en ellos, sin necesidad modificar el planeamiento general.
Por otro lado, el Título V, regula la gestión urbanística, simplificando los procedimientos y clarificando las formas de actuar, potenciando la posibilidad de intervención de la actividad privada, además de los propietarios en las actuaciones urbanísticas, pudiendo intervenir junto a los propietarios o de forma independiente.
En el Título VI, regula la conservación de la urbanización, terrenos, construcciones y edificios. Lo novedoso es la obligatoriedad de que todos los edificios dispongan de un Informe de Evaluación de Edificios, que incluye un estudio sobre el cumplimiento de las condiciones de accesibilidad universal y la certificación de la eficiencia energética del mismo.
El Titulo VII regula la disciplina urbanística. Contiene la regulación conjunta de todas las medidas, técnicas y facultades que se atribuyen a las Administraciones públicas con competencias urbanísticas para garantizar el cumplimiento de la legalidad urbanística. Se aborda así el control previo de los procesos de urbanización y edificación y los de usos del suelo; la inspección de las actuaciones emprendidas previa obtención de autorización administrativa o tras presentación de una declaración responsable o comunicación; y la imposición de órdenes de restauración y de sanciones cuando dichos procesos y usos supongan trasgresión de la legalidad urbanística.
Cabe destacar la desaparición en esta nueva regulación de las calificaciones urbanísticas y de los proyectos de actuación especial como instrumentos jurídicos para el control de las actuaciones en suelo no urbanizable. Se sustituyen por otras técnicas más ágiles, pero no menos garantistas porque la protección y contención de las posibles actuaciones humanas en esta clase de suelo es objetivo prioritario de esta Ley.
Cabe destacar también la regulación de los actos sometidos a licencia urbanística a declaración responsable y a comunicación, según la Ley 39/2015. Tal como se menciona en la norma, a partir de esta nueva regulación la declaración responsable es la regla general y solo los supuestos expresamente enumerados en el artículo 182 quedan sometidos al régimen de licencias. Todo ello sin perjuicio de las “licencias comerciales” que tienen su propio régimen.
En cuanto a las sanciones administrativas y las reglas para determinar su cuantía, la norma confiere a la Administración para que pueda decomisar el beneficio obtenido por el infractor. Asimismo, se incrementa el plazo de prescripción a 8 años. Aun así, dicho plazo no será de aplicación a las actuaciones que se hubiesen ejecutado sobre terrenos calificados en el planeamiento como zonas verdes, viales, espacios libres o usos dotacionales públicos, terrenos o edificios que pertenezcan al dominio público o estén incluidos en el Catálogo de Protección, o sobre suelo no urbanizable sujeto a protección, respecto a los cuales no existirá plazo de prescripción de la acción de restauración de la legalidad.
También se añade que todas las Administraciones Públicas a las que les sea de aplicación esta Ley, puedan exigir a los infractores el importe de las costas que se hayan ocasionado con ocasión del procedimiento seguido por las infracciones cometidas.
El Título VIII sobre los Instrumentos de intervención en el mercado inmobiliario, regula los Patrimonios públicos del suelo, el derecho de superficie y los derechos de tanteo y retracto sobre bienes existentes en la Comunidad de Madrid.
El Título IX versa sobre la Organización, coordinación y cooperación administrativa. Cabe reseñar la nueva regulación sobre los convenios urbanísticos que pueden ser suscritos entre Administraciones Públicas y entre Administraciones Públicas y la iniciativa privada, como instrumento para facilitar la actividad urbanística de los Municipios, introduciendo las garantías de legalidad y transparencia necesarias.
A modo de conclusión, de la lectura de la norma podemos decir que el presente Proyecto de Ley de Urbanismo y Suelo de la Comunidad de Madrid aspira a ser un verdadero e innovador código urbanístico, sensible a la diversidad territorial de los municipios madrileños, el cual tiene como fin potenciar la ciudad existente mediante la rehabilitación edificatoria, la regeneración y la renovación urbana.
