El pasado 31 de octubre de 2015 se ha publicado en el Boletín Oficial del Estado número 261 el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana, la cual ha entrado en vigor desde el mismo día de su publicación.
Esta norma pretende, por un lado, aclarar, regularizar y armonizar la terminología y el contenido dispositivo de La Ley de Suelo, aprobada por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, así como de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Por otro lado, este texto refundido tiene por objeto estructurar y ordenar en una única disposición general los preceptos de diferente naturaleza y alcance que contienen aquéllos.
Todo esto con el fin de evitar la dispersión de tales normas y el fraccionamiento de las disposiciones que recogen la legislación estatal en materia de suelo y rehabilitación, regeneración y renovación urbanas. Con lo cual, la presente norma sistematiza en un solo texto legal la legislación del Estado que afecta directamente el marco jurídico urbanístico de las Comunidades Autónomas, ayuntamientos y de otras administraciones públicas con competencias sobre la materia.
Así pues, tal como se establece en su primer artículo, el texto refundido regula, para todo el territorio, las condiciones básicas que garantizan la igualdad en el ejercicio de los derechos y en el cumplimiento de los deberes constitucionales, relacionados con el suelo; como también el desarrollo sostenible, competitivo y eficiente del medio urbano, mediante el impulso y el fomento de las actuaciones que conducen a la rehabilitación de los edificios y a la regeneración y renovación de los tejidos urbanos existentes, cuando sean necesarias para asegurar a los ciudadanos una adecuada calidad de vida y la efectividad de su derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.
Además de ello, el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana también establece las bases económicas y medioambientales del régimen jurídico del suelo, su valoración y la responsabilidad patrimonial de las Administraciones Públicas en la materia.
Respecto a la estructura de la norma, esta consta de 68 artículos repartidos en 9 títulos, trece disposiciones adicionales, cuatro transitorias, y tres disposiciones finales. En concreto, el contenido se estructura de la siguiente forma:
- El Título preliminar: regula las disposiciones generales, compuesto de las definiciones y el principio de desarrollo territorial y urbano sostenible, y de la ordenación del territorio y ordenación urbanística.
- El Título I: regula las condiciones básicas de la igualdad en los derechos y deberes constitucionales de los ciudadanos; en concreto, el estatuto básico del ciudadano, el estatuto básico de la iniciativa y la participación en la actividad urbanística, y el estatuto jurídico de la propiedad del suelo.
- El título II: establece las Bases del régimen del suelo, reglas procedimentales comunes y normas Civiles. Respecto las Bases del régimen del suelo se disponen los criterios básicos de utilización del suelo, las situaciones básicas del suelo, la evaluación y seguimiento de la sostenibilidad del desarrollo urbano, así como la garantía de la viabilidad técnica y económica de las actuaciones sobre el medio urbano.
Por lo que se refiere a las reglas procedimentales comunes y normas civiles se regulan las operaciones de distribución de beneficios y cargas, las reglas específicas de las actuaciones sobre el medio urbano, la publicidad y eficacia en la gestión pública urbanística, la formación de fincas y parcelas, relación entre ellas y complejos inmobiliarios, la transmisión de fincas y deberes urbanísticos así como la declaración de obra nueva.
- El Título III: trata sobre el Informe de evaluación de los edificios, y la capacitación para suscribirlos.
- El Título IV: contiene la cooperación y colaboración interadministrativas, esto es, la cooperación interadministrativa, la organización de la cooperación y los convenios para la financiación de las actuaciones.
- El Título V: versa sobre las valoraciones, su régimen, los criterios generales para la valoración de inmuebles, la valoración en el suelo rural y urbanizado. También establece la indemnización de la facultad de participar en actuaciones de nueva urbanización, y la indemnización de la iniciativa y la promoción de actuaciones de urbanización o de edificación. Asimismo, el título regula la valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas.
- El Título VI: regula la expropiación forzosa y responsabilidad patrimonial, es decir, el régimen de las expropiaciones por razón de la ordenación territorial y urbanística; el justiprecio, la ocupación e inscripción en el Registro de la Propiedad, la adquisición libre de cargas, las modalidades de gestión de la expropiación, los supuestos de reversión y de retasación, así como los indemnizatorios.
- El Título VII: establece la función social de la propiedad y gestión del suelo, en concreto sobre la venta y sustitución forzosas, los patrimonios públicos de suelo y el derecho de superficie.
- El Título VIII: regula el régimen jurídico, en el cual se contemplan las actuaciones ilegales y con el Ministerio Fiscal, las peticiones, actos y acuerdos; las acciones y recursos; así como el Registro de la Propiedad.
De esta manera pues, el presente texto refundido deroga, en particular, el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo, así como los artículos 1 a 19, las disposiciones adicionales primera a cuarta, las disposiciones transitorias primera y segunda y las disposiciones finales duodécima y decimoctava de la Ley 8/2013, de 26 de junio, de rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, así como las disposiciones finales decimonovena y vigésima de dicha ley, en la medida en que se refieran a alguno de los preceptos que la presente disposición deroga.
Aunque si bien el texto refundido no introduce nuevos conceptos, cabe destacar su concepción respecto la ordenación del territorio y ordenación urbanística, al disponer que estas son funciones públicas no susceptibles de transacción que organizan y definen el uso del territorio y del suelo de acuerdo con el interés general, determinando las facultades y deberes del derecho de propiedad del suelo conforme al destino de éste. Añadiendo que las medidas de ordenación territorial y urbanística deben ir encaminadas a asegurar un resultado equilibrado, favoreciendo o conteniendo, según proceda, los procesos de ocupación y transformación del suelo.
Con lo cual, las políticas públicas relativas a la regulación, ordenación, ocupación, transformación y uso del suelo deben propiciar el uso racional de los recursos naturales armonizando los requerimientos de la economía, el empleo, la cohesión social, la igualdad de trato y de oportunidades, la salud y la seguridad de las personas y la protección del medio ambiente.
Otros elementos a destacar sobre dichas políticas públicas son los relativos al fomento de la protección de la atmósfera y el uso de materiales, productos y tecnologías limpias que reduzcan las emisiones contaminantes y de gases de efecto invernadero del sector de la construcción, así como de materiales reutilizados y reciclados que contribuyan a mejorar la eficiencia en el uso de los recursos.
También se señalan los impactos negativos de los residuos urbanos y de la contaminación acústica, así como la priorización de las energías renovables frente a la utilización de fuentes de energía fósil y la lucha contra la pobreza energética, fomentando el ahorro energético y el uso eficiente de los recursos y de la energía, preferentemente de generación propia.
Por lo que se refiere a la rehabilitación urbana, el texto refundido dispone como prioritarias las medidas que procedan para eliminar situaciones de infravivienda, para garantizar la seguridad, salubridad, habitabilidad y accesibilidad universal y un uso racional de la energía.
Por tanto, el nuevo texto refundido sistematiza el marco jurídico estatal relativo al suelo, la rehabilitación, regeneración y renovación urbanas, dirigiendo sus políticas públicas hacia el uso racional de los recursos naturales armonizando los requerimientos de la economía, el empleo, la cohesión social, la igualdad de trato y de oportunidades, la salud y la seguridad de las personas y la protección del medio ambiente, como también la rehabilitación y regeneración de tejidos urbanos, impulsando la eficiencia energética en el parque construido.
